【9月最新版】フラット35金利3.46％？住宅ローンを決める3つの判断軸

「フラット35の金利が3.46％になった」と聞くと、住宅ローンを検討中の方は驚くかもしれません。

ただし、3.46％という数字だけで「高すぎる」「固定金利は選べない」と決めるのは早いです。融資率、借入期間、団体信用生命保険、毎月返済額を同じ条件で確認する必要があります。

この記事では、2026年9月の住宅金融支援機構の公式金利情報をもとに、秋以降に住宅購入や借換えを考える方が確認したい3つの判断軸を整理します。

 

フラット35とは

フラット35は、最長35年の全期間固定金利型の住宅ローンです。借入後に市場金利が変動しても、基本的には借入時に決まった金利で返済計画を立てやすい点が特徴です。

一方、実際に適用される金利は、取扱金融機関、融資率、借入期間、団信の種類などによって変わります。「フラット35なら全員が3.46％」という意味ではありません。

 

2026年9月の公式金利

住宅金融支援機構の「金利情報」では、2026年9月資金受取分について、次のように案内されています。

 

•フラット35、借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下：最も多い金利は年3.460％。金利範囲は年3.460％〜年5.690％。

•フラット35、融資率9割超：最も多い金利は年3.570％。金利範囲は年3.570％〜年5.800％。

•フラット20、借入期間20年以下、融資率9割以下：最も多い金利は年3.140％。

•フラット50、借入期間36年以上50年以下、融資率9割以下：最も多い金利は年3.700％。

団信の種類によっては、掲載金利に上乗せがあります。デュエット（ペア連生団信）は＋0.18％、新3大疾病付機構団信は＋0.24％と案内されています。

 

判断軸1：融資率9割以下か

融資率とは、土地・建物などの購入価額に対して、住宅ローンの借入額がどれくらいかを示す割合です。

公式情報では、融資率9割以下と9割超で、最も多い金利が年3.460％と年3.570％に分かれています。

たとえば購入価額が3,500万円の場合、借入額が3,150万円なら単純計算で融資率は9割です。借入額が購入価額の9割を超えると、金利区分が変わる可能性があります。

ただし、頭金を増やせば必ずよいわけではありません。引っ越し費用、家具・家電、教育費、車の買い替え、生活防衛資金が不足しないかも確認します。岡崎市や三河エリアで住宅を購入する場合は、土地・建物以外に車の台数、通勤費、固定資産税、将来の修繕費も家計に入れて考えましょう。

 

判断軸2：団信込みで比較する

団信、つまり団体信用生命保険は、住宅ローン返済中に亡くなった場合などに、保険金でローン残高を返済する仕組みです。

団信の保障を付けると、掲載金利に上乗せされる場合があります。住宅金融支援機構では、デュエットは＋0.18％、新3大疾病付機構団信は＋0.24％と案内しています。

 

比較するときは、次の3パターンを金融機関へ確認しましょう。

•通常の団信

•夫婦のどちらかに万一があった場合を考えるペア連生団信

•3大疾病などの追加保障を付けた場合

 

保障が手厚いほど、全員にとって得とは限りません。すでに加入している生命保険との重なり、保険料として払う金額、家族に必要な保障を並べて確認します。

 

判断軸3：毎月返済額より家計の残りを見る

たとえば、3,000万円を35年、年3.46％、元利均等・ボーナス返済なしで借りると、毎月の返済額は約12万3,000円、総返済額は約5,178万円という概算になります。

 

この試算には、融資手数料、登記費用、火災保険、団信の上乗せ、固定資産税、修繕費などは含まれません。実際の返済額は、取扱金融機関や借入条件によって変わります。

「毎月12万3,000円なら払えそう」だけでは不十分です。住宅ローンを払ったあとに、次の費用を出しても家計が続くかを確認します。

 

•食費・光熱費・通信費

•教育費と進学時のまとまった支出

•車の維持費と買い替え費用

•固定資産税・火災保険

•住宅の修繕費

•老後資金と生活防衛資金

 

変動金利と比べる場合も、現在の金利だけでなく、金利上昇時の返済額を含めて、同じ借入額・同じ期間・同じ諸費用で確認してください。

 

今日できる3つの対策

1.借入予定額、購入価額、頭金を書き出し、融資率9割以下か確認する。

2.団信の保障を3パターンに分け、適用金利・融資手数料・総返済額を出してもらう。

3.固定金利と変動金利を、金利上昇時の返済額も含めて同じ条件で比較する。

 

まとめ

2026年9月のフラット35は、融資率9割以下の最頻金利が年3.460％です。融資率9割超では年3.570％となり、団信の種類によって＋0.18％または＋0.24％の上乗せがあります。

見るべきなのは、金利の数字だけではありません。融資率、団信込みの条件、住宅ローンを払ったあとに家計へ残る金額を確認してから判断しましょう。

 

参考情報

[1] 住宅金融支援機構「金利情報（2026年9月 ）」

https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top

情報基準日

2026年9月4日

本稿は一般的な情報提供を目的としています 。実際の適用金利、融資条件、団信の保障、審査結果は、申込時期・取扱金融機関・個別条件によって異なります。契約や借入の前に、必ず金融機関の最新資料をご確認ください。